Little Saigon: Mua nhà bằng tiền mặt có ‘đắt như tôm tươi?’

WESTMINSTER, Calif. -‘Nhà bây giờ khó mua lắm, căn nào vừa đưa ra thị trường là có người trả tiền mặt mua liền!’ ‘Những người giàu có bên Việt Nam mang tiền mặt qua đây mua nhà nhiều lắm, nên mình ở đây muốn mua bằng cách mượn tiền ngân hàng rất khó!’ – Đó là những lời than thở mà không ít người được nghe liên quan đến việc muốn mua một căn nhà ở Mỹ để hoàn thành ‘giấc mơ Mỹ,’ đặc biệt là ngay vùng Little Saigon.

Ngay cả theo báo cáo của công ty dữ kiện địa ốc CoreLogic vào Tháng Tư, 2015 thì có khoảng 25% số người mua nhà ở Quận Cam đã trả bằng tiền mặt, và con số này là 33.7% trên toàn quốc. Mua nhà bằng tiền mặt tại Hoa Kỳ lên đến đỉnh điểm vào Tháng Giêng năm 2011, với tỉ lệ 46.5%.

Thực tế là vậy, số liệu là thế, nhưng thực hư của việc mua nhà bằng tiền mặt là như thế nào? Phóng viên Người Việt đi tìm hiểu câu trả lời cho vấn đề này từ một số người làm nghề môi giới bán nhà (broker) có kinh nghiệm từ 20 năm trở lên quanh nơi được xem là thủ phủ của người Việt tị nạn tại Hoa Kỳ.

Có hay không chuyện mua nhà bằng tiền mặt ở Little Saigon?

“Có” là câu trả lời không đắn đo của cả ba “broker” Brian Trần, Christina Đào và Hùng Hoàng. Tất cả họ đều là những người có thời gian làm nghề môi giới địa ốc từ 20 năm trở lên.

Tuy xác nhận rằng có hiện tượng mua nhà bằng tiền mặt, nhưng cách giải thích của từng người đưa đến bức tranh thú vị hơn cho vấn đề này.

Ông Brian Trần, người làm công việc của một “broker” từ năm 1989, cho biết: “Trong vài năm trở lại đây, nếu tính nhà trong khoảng từ $800 ngàn trở xuống ở vùng Little Saigon này thì trong 100 hồ sơ, tôi thấy phải có đến 40% người mua bằng tiền mặt.”

Con số này, theo đánh giá của bà Christina Đào, người cũng bắt đầu biết đến công việc của một người môi giới mua bán nhà từ 25 năm trước, là vào khoảng 20% đến 25%.

Với ông Hùng Hoàng, dù không đưa ra phần trăm cụ thể nhưng ông Hùng cho rằng, “Việc người ta đồn rằng có nhiều người mua nhà bằng tiền mặt ở đây có đúng phần nào.” Ông Hùng tham gia vào lãnh vực địa ốc từ năm 1995.

Sở dĩ nói “đúng phần nào” là vì, theo ông Hùng, “Thật sự người mua nhà bằng tiền mặt thường không phải là người mua cạnh tranh với người mua nhà để ở, mà họ mua những thứ không có ‘list’ trên thị trường hay những căn nhà rẻ, chỉ bán cho người mua tiền mặt. Nói một cách chính xác thì đây là những người mua nhà đầu tư, mua đi bán lại, chứ không phải mua nhà để ở.”

Con số 40% người mua nhà bằng tiền mặt mà ông Brian kể trên cũng là người mua đầu tư.

“Với những người đầu tư, kể cả người đầu tư tại Mỹ lẫn người đầu tư từ Việt Nam, thì bắt buộc họ phải mua bằng tiền mặt để có ‘good deals’. Họ mua bằng tiền mặt để họ bán lại lấy lời,” ông Brian nói.

Dĩ nhiên, người mua nhà để ở bằng tiền mặt, trả hết một lần cũng có, nhưng số này chỉ chiếm 5%-10% theo ông Brian, và 10-15% theo ông Hùng. Cả bà Christina cũng cho rằng “việc mua nhà bằng tiền mặt không có gì ghê gớm như lời đồn thổi.”

Báo cáo của công ty dữ kiện địa ốc CoreLogic cũng có cùng kết luận với những người môi giới trên, đó là “người mua nhà bằng tiền mặt thường là giới đầu tư địa ốc và người nước ngoài mua nhà tại Mỹ.

Vì sao người đầu tư thường mua nhà bằng tiền mặt?

Câu trả lời chung là: Bởi vì đó là những căn nhà thường bán dưới giá thị trường, những căn khó vay tiền ngân hàng để mua vì tình trạng không tốt.

“Có rất nhiều căn nhà không được đưa lên thị trường, bởi nhiều lý do, như nhà hư cũ cần sửa chữa nhiều, hay tình trạng căn nhà quá bết, quá xấu khiến ngân hàng không chấp nhận cho mượn tiền mua, cho nên chỉ có cách là bán bằng tiền mặt dưới giá thị trường. Mà những người đầu tư thì dĩ nhiên họ phải tìm những căn nhà rẻ dưới giá thị trường để mua, sau đó sửa sang lại cho đúng theo yêu cầu của các ngân hàng, rồi mới đưa ra thị trường bán lại kiếm lời,” ông Hùng giải thích.

Ông Brian tiếp, “Tôi biết ở đây có những nhóm người đầu tư mà trong tay họ có cả mấy chục triệu đến cả trăm triệu và họ đi mua nhà đấu giá mỗi ngày. Đó là những nhà khai phá sản, những nhà bị ngân hàng tịch thu mang ra bán đấu giá. Ngoài ra, cũng có những nhóm đầu tư nhỏ hơn, trong tay có vài trăm ngàn đến 1-2 triệu thì họ cũng làm, họ đấu giá những căn cần mua, rồi sửa chữa lại và bán kiếm lời.”

“Ví dụ nhà khu vực này giá trung bình là $550 ngàn, nhưng có những căn chỉ kêu $430-$440 ngàn vì tình trạng bết bát của nó. Người mới mua nhà nghe giá vậy rất mê nhưng thật sự chủ không muốn bán cho những người mua bình thường, vì chủ nhà biết chắc ngân hàng không cho vay tiền để mua những căn như thế. Nên họ muốn bán cho giới đầu tư, mua nhanh bằng tiền mặt. Người bán bán xong căn nhà, thoải mái tâm tư. Còn người mua thì tùy, họ muốn giữ lâu chờ đợi giá hay mang đi sửa sang lại để bán theo qui định của nhà bank thì họ sửa và bán theo giá thị trường kiếm lời,” ông Hùng nói thêm.

Chính từ phần nhiều hiện tượng mua nhà bằng tiền mặt là có lý do như thế, nên bà Christina cho rằng, “Với những căn nhà bình thường, đâu ra đó và ngân hàng chấp nhận được để cho người ta mượn tiền mua thì chủ nhà cũng đưa lên thị trường bình thường và những người mượn ‘loan’ không có gì là khó khăn để mua.”

Mua nhà để ở bằng tiền mặt? Có nhưng rất ít!

Ông Brian kể, “Hồi Tháng 11 vừa rồi, tôi ‘list’ căn nhà $900 ngàn mà người mua chỉ bớt $5,000, họ trả $895 ngàn tiền mặt để mua ở.”

Tuy nhiên, như ông Brian nhận xét, “Số này rất ít. Cũng có những trường hợp người ta bán một căn nhà, có được số tiền lớn, họ tìm mua lại căn nhà khác và trả dứt luôn bằng tiền mặt. Nhưng số này chỉ khoảng 5-10% thôi.”

Ông Hùng cho biết, “Những người mua nhà trả tiền mặt có thể do bán được nhà ở Việt Nam rồi mang tiền sang, sẵn đó tìm mua và trả ‘pay-off’ luôn cho xong. Nhưng ít lắm, số người này không đến nỗi làm lũng đoạn thị trường nhà khu vực Little Saigon hay quận Cam đâu.”

Bà Christina cũng cùng chung ý kiến với ông Hùng, là “Người mua nhà bằng tiền mặt để ở thường là người ở Việt Nam mới sang định cư sau này, có thể đó là tài sản họ mang theo.”

Theo ông Brian, “Từ 2-3 tháng nay thị trường địa ốc hơi khựng lại một chút vì giá dầu xuống, kéo theo thị trường kinh tế xuống, những người mua nhà đầu tư cũng không mặn mà như những năm trước, khiến cho việc mua nhà bằng tiền mặt thấp hơn, bên cạnh đó, người mua nhà để ở cũng chậm hơn.”

Thế nhưng, vẫn theo nhận xét của ông Brian, “quanh khu Little Saigon thì nhu cầu cao lắm, thành ra nhà lên list bán dưới giá thị trường thì hầu như không có, mà ngược lại người ta có thể trả bằng giá hoặc cao hơn giá yêu cầu để mua. Khoảng 2-3 tháng nay tôi không thấy cái nhà nào trả bằng tiền mặt, chỉ có down 20-30% rồi mượn ‘loan’ để mua. Trong phạm vi Little Saigon thì hoạt động mua bán vẫn busy, nhưng như đã nói là nhà mua bằng tiền mặt ít.”

Nói thêm về chuyện mua nhà bằng tiền mặt, bà Christina lý giải, “Người bán luôn muốn nhận ‘offer’ nào cao giá nhất. Ngoài những căn ‘có vấn đề’ không thể bán bình thường thì giới đầu tư tranh mua bằng tiền mặt với giá rẻ, còn những căn nhà lên ‘list’ thị trường đàng hoàng thì người ta chỉ muốn bán giá cao, nên không có trở ngại ở chuyện mua bằng tiền mặt hay mượn loan, hễ ai trả giá cao thì mua được.”

Ai cũng có thể mua nhà ở Mỹ

Ông Brian nói, “Chắc chắn người mua tiền mặt sẽ được người bán chiếu cố hơn. Nhưng, như đã nói, người mua tiền mặt phần lớn là người đầu tư, mà người đầu tư thì thường mua bằng tiền mặt dưới giá thị trường ít nhất là 20% họ mới mua. Trong khi đó, người mua để ở, nếu hội đủ điều kiện trả trước 20%, 30% hay thậm chí chỉ 10% thôi, rồi mượn ngân hàng thì họ có thể trả hơn giá của người đầu tư để giành cơ hội mua được căn nhà dễ dàng.”

Lợi thế của việc mua nhà bằng tiền mặt, theo bà Christina là “giá nào họ cũng mua được, miễn thấy có lợi. Trong khi muốn mượn tiền ngân hàng thì phải qua nhiều thủ tục khắt khe hơn.”

Trong khi người mua nhà mượn nợ từ ngân hàng cần phải trải qua nhiều thủ tục trước khi đóng “escrow” ký kết giao kèo, như phải cung cấp giấy tờ chứng minh số tiền trả trước phải có sẵn trong ngân hàng ít nhất là hai tháng, phải chứng minh nguồn thu nhập ổn định, phải để ngân hàng kiểm tra tất cả tài khoản tín dụng,… thì với người mua nhà bằng tiền mặt chỉ cần có tiền mặt là đủ!

“Người mua nhà bằng tiền mặt thì họ đã có sẵn tiền, đâu có ai kiểm tra xem họ có tiền từ lúc nào đâu, không ai hỏi hết, mà người mua cũng đâu có trách nhiệm chứng minh cho người bán biết tiền của họ từ đâu có,” bà Christina nói.

Cũng chính vì có tiền là mua được nhà ở Mỹ nên có một số người nước ngoài, trong đó có người Việt Nam, không là công dân hay thường trú nhân tại Mỹ, cũng có thể cầm tiền sang Mỹ mua nhà.

Ông Brian cho biết, “Có nhiều người Việt có con sang đây du học, họ có tiền nhiều nên thay vì thuê nhà cho con cái ở thì họ bỏ tiền ra mua nhà ở Mỹ đứng tên luôn.”

Ông Hùng nói thêm, “Người ở Việt Nam vẫn có quyền mua nhà và đứng tên nhà ở Mỹ, vì Mỹ không có vấn đề kỳ thị đó nên ai muốn mua nhà cũng được cả, miễn là có passport Việt Nam. Giá cả cũng vậy. Và tất nhiên, vì họ không có tín dụng, không có việc làm tại Mỹ nên họ không thể vay ngân hàng mà chỉ có thể mua bằng tiền mặt.”

“Tuy nhiên, Mỹ có khuynh hướng phóng khoáng về chuyện cho người nước ngoài mua nhà nhưng họ không phóng khoáng khi anh bán nhà. Người ở nước ngoài rất dễ dàng trong việc mua nhà ở Mỹ, nhưng khi bán thì Mỹ áp dụng luật ngoại kiều buộc họ phải đóng thuế cao hơn người dân Mỹ. Chính điều này đưa đến việc không có quá nhiều người ở Việt Nam mua nhà ở Mỹ,” ông Hùng giải thích.

Vu Nguyen

Posted by VuNguyen

: